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Nous avons visité entre 50 et 60 terrains, avant de trouver le nôtre.  Et tapé à de nombreuses portes (constructeurs, pavilloneurs, agences immobiliers classiques et en ligne, lotisseurs. Nous sommes heureux de vous faire partager 5 règles d'or de la recherche de terrain que nous avons retiré de cette expérience (il y en a sûrement beaucoup d'autres !!) :

 

1/ Estimer son budget au plus juste (ni trop haut, ni trop bas)

 

Une fois votre capacité d'emprunt et votre apport précisément estimés, il est impératif de prévoir l'ensemble des frais liés au projet et à rajouter au coût du terrain + construction :

- frais bancaires (frais de dossier, frais d'hypothèque)

- frais annexes (frais de notaire, frais d'agence, viabilités, raccordements, revêtements du chemin, clôtures si imposées...)

- taxes - à verser 18 et 36 mois après l'emménagement - à provisionner (TLE et TRE)

- BT01 (indice de variation du coût des matériaux)

- assurances obligatoires ou pas (dommage ouvrage, décennale, etc)

Nous avons créé un tableur excel très simple, que nous utilisions à chaque nouvelle étude d'acquisition de terrain.

 

 

2/ Etablir une liste la plus exhaustive possible des critères souhaités et des critères incontournables

 

Les exposer clairement aux propriétaires / agents immobiliers / constructeurs qui vous proposeraient une visite sur place. Ceci pour éviter de faire perdre beaucoup de temps à tout le monde (y compris vous).

 

Exemple : nous avions établi la liste suivante :

- mini 10m de façade pour la maison

- maison construite sur une limite séparative au maximum (nous voulions pouvoir faire le tour au moins d'un côté)

- SHON mini 120m2 pour pouvoir y construire une maison de 100m2 habitables mini

- lieu calme (à bannir : ligne de chemin de fer ou voie rapide au fond du jardin)

- environnement agréable (à bannir : lignes à haute tension à moins de 100m)

- ...

 

3/ Etre très réactif


 En IdF certains terrains (les "bons") se vendent en quelques heures. Il faut souvent se libérer au pied levé pour aller visiter, quand la première conversation téléphonique avec le vendeur vous permet de déceler un intérêt potentiel.

 

4/ Mener sa propre enquête "parallèle"


- promenade dans les environs (vive le GPS !), pour repérer les accès aux transports en commun, la distance aux écoles,...

- on tend l'oreille (zone de passage d'avions, voies rapides, RER au bout du jardin : à éviter si possible).

- un appel s'impose au service urbanisme de la mairie, pour se renseigner quant aux projets en cours sur la commune, ou sur l'historique du terrain en vue (refus de permis récent, par exemple). La construction d’un lotissement ou d’un complexe ou d’une zone artisanale à proximité de la parcelle peut représenter une nuisance sonore/visuelle future potentielle, mais aussi un atout pour la revente (nouvel accès routier, par exemple). On peut aussi interroger ce service quant au PLU (souvent en accès libre sur internet), voire à la qualité du sol en général sur la commune. 

- pour toutes les communes concernées par le risque d'inondation (même par la crue centennale) - et il y en a énormément en Essonne - nous vous contactons d'appeler le SIVOA ou le syndicat des eaux dont dépend la parcelle. Ils ont établi des cartographies des zones inondées au cours des 100 dernières années, au mètre près. C'est très précieux car il faut savoir que les mairies ne sont pas obligées de classer en zone "inondable" (administrativement) un terrain pourtant bel et bien récemment inondé.

- enfin, l'efficacité de la bonne vieille technique de la conversation informelle avec "un voisin qui passait par là" n'est plus à prouver. Vous serez étonnés de recevoir un accueil souvent très cordial.  

 

Pour en savoir plus (si vous avez manqué le début...) : J-1 avant signature du compromis chez notaire

 

5/ Quand on ne le sent pas, on n'y va pas !

 

Un des nombreux agents immobiliers que nous avons eu l'occasion de rencontrer nous a dit :" vous savez, les bons terrains, en Idf, ça fait 25 ans qu'ils sont vendus !". N'hésitez pas à creuser et à chercher le hic. 

Le marché est saturé, du coup certains tentent d'en tirer profit. Ainsi, dans des communes qui viennent de changer de PLU par exemple, un grand nombre de particuliers cherchent-ils à se séparer d'un petit bout de leur jardin pour le vendre. Mais l'affaire n'est pas toujours aussi belle qu'elle en a l'air. Attention aux servitudes de passage ou de gaz, notamment. Si le vendeur ne vous semble pas de bonne foi, élude vos questions, se montre réticent à vous communiquer les informations, passez votre chemin !

 

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