31 mars 2012 6 31 /03 /mars /2012 19:42

Nous avons visité entre 50 et 60 terrains, avant de trouver le nôtre.  Et tapé à de nombreuses portes (constructeurs, pavilloneurs, agences immobiliers classiques et en ligne, lotisseurs...). Nous sommes heureux de vous faire partager 5 règles d'or de la recherche de terrain que nous avons retiré de cette expérience (il y en a sûrement beaucoup d'autres !!) :

 

1/ Estimer son budget au plus juste (ni trop haut, ni trop bas)

 

Une fois votre capacité d'emprunt et votre apport précisément estimés, il est impératif de prévoir l'ensemble des frais liés au projet et à rajouter au coût du terrain + construction :

- frais bancaires (frais de dossier, frais d'hypothèque)

- frais annexes (frais de notaire, frais d'agence, viabilités, raccordements, revêtements du chemin, clôtures si imposées...)

- taxes - à verser 18 et 36 mois après l'emménagement - à provisionner (TLE et TRE)

- BT01 (indice de variation du coût des matériaux)

- assurances obligatoires ou pas (dommage ouvrage, décennale, etc)

Nous avons créé un tableur excel très simple, que nous utilisions à chaque nouvelle étude d'acquisition de terrain.

 

 

2/ Etablir une liste la plus exhaustive possible des critères souhaités et des critères incontournables

 

Les exposer clairement aux propriétaires / agents immobiliers / constructeurs qui vous proposeraient une visite sur place. Ceci pour éviter de faire perdre beaucoup de temps à tout le monde (y compris vous).

 

Exemple : nous avions établi la liste suivante :

- mini 10m de façade pour la maison

- maison construite sur une limite séparative au maximum (nous voulions pouvoir faire le tour au moins d'un côté)

- SHON mini 120m2 pour pouvoir y construire une maison de 100m2 habitables mini

- lieu calme (à bannir : ligne de chemin de fer ou voie rapide au fond du jardin)

- environnement agréable (à bannir : lignes à haute tension à moins de 100m)

- ...

 

3/ Etre très réactif


En IdF certains terrains (les "bons") se vendent en quelques heures. Il faut souvent se libérer au pied levé pour aller visiter, quand la première conversation téléphonique avec le vendeur vous permet de déceler un intérêt potentiel.

 

4/ Mener sa propre enquête "parallèle"


- promenade dans les environs (vive le GPS !), pour repérer les accès aux transports en commun, la distance aux écoles,...

- on tend l'oreille (zone de passage d'avions, voies rapides, RER au bout du jardin : à éviter si possible). En même temps, comme nous l'a dit un agent immobilier dont nous avons conservé le dicton "on ne peut pas être proche RER, et ne pas entendre le train !". A vous d'estimer votre seuil de tolérance.

- un appel s'impose au service urbanisme de la mairie, pour se renseigner quant aux projets en cours sur la commune, ou sur l'historique du terrain en vue (refus de permis récent, par exemple). La construction d’un lotissement ou d’un complexe ou d’une zone artisanale à proximité de la parcelle peut représenter une nuisance sonore/visuelle future potentielle, mais aussi un atout pour la revente (nouvel accès routier, par exemple). On peut aussi interroger ce service quant au PLU (souvent en accès libre sur internet), voire à la qualité du sol en général sur la commune. 

- pour toutes les communes concernées par le risque d'inondation (même par la crue centennale) - et il y en a énormément en Essonne - nous vous conseillons d'appeler le SIVOA ou le syndicat des eaux dont dépend la parcelle. Ils ont établi des cartographies des zones inondées au cours des 100 dernières années, au mètre près. C'est très précieux car il faut savoir que les mairies ne sont pas obligées de classer en zone "inondable" (administrativement) un terrain pourtant bel et bien récemment inondé.

- enfin, l'efficacité de la bonne vieille technique de la conversation informelle avec "un voisin qui passait par là" n'est plus à prouver. Vous serez étonnés de recevoir un accueil souvent très cordial. Et des infos inédites. 

 

Pour en savoir plus (si vous avez manqué le début...) : J-1 avant signature du compromis chez notaire

 

5/ Quand on ne le sent pas, on n'y va pas !

 

Un des nombreux agents immobiliers que nous avons eu l'occasion de rencontrer nous a dit :" vous savez, les bons terrains, en Idf, ça fait 25 ans qu'ils sont vendus !". N'hésitez pas à creuser et à chercher le hic. 

Le marché est saturé, du coup certains tentent d'en tirer profit. Ainsi, dans des communes qui viennent de changer de PLU par exemple, un grand nombre de particuliers cherchent-ils à se séparer d'un petit bout de leur jardin pour le vendre. Mais l'affaire n'est pas toujours aussi belle qu'elle en a l'air. Attention aux servitudes de passage ou de gaz, notamment. Si le vendeur ne vous semble pas de bonne foi, élude vos questions, se montre réticent à vous communiquer les informations, passez votre chemin !

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7 mars 2012 3 07 /03 /mars /2012 12:36

Si avez lu notre page "les 5 règles d'or de la recherche de terrain", vous savez que nous avons peiné avant de trouver la perle rare. Les causes de nos désengagements successifs ont été variées. A trois reprises notamment, nous n'avons pas réussi à nous entendre avec le vendeur / agent commercial / constructeur (rayez la mention inutile) quant aux clauses suspensives, et notamment à celle de l'obtention du permis de construire.

 

Notre notaire nous a toujours incités à exiger la présence de cette clause dans tout compromis. De même que les services urbanismes de la plupart des mairies contactées (je pense notamment à celles d'Egly, de Cheptainville et évidemment de Vert-le-Petit).

 

A contrario, des constructeurs que nous avions pu rencontrer avant Maison en Ligne (Maisons Hervé ou Maisons Écureuil, par exemple) martelaient que cette clause était parfois impossible à coucher sur le papier. Notamment dans le cas des lotissements.

 

A n'y rien comprendre...

 

Toujours est-il que Maison en Ligne n'a pas émis la moindre réticence à faire figurer cette clause dans notre compromis de vente. De quoi nous mettre en confiance dès le début. Rendons à César ce qui est à César : je crois bien que c'est le seul constructeur qui a été aussi transparent, à cette étape-là.

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22 janvier 2012 7 22 /01 /janvier /2012 18:23

terraincapture.pngAprès 2 ans de recherche active, nous avons enfin trouvé le terrain de nos rêves. Nous signons, pas plus tard que demain soir, le compromis de vente. Après obtention du permis de construire, notre constructeur "Maison en ligne" nous annonce un délai de 6 à 8 mois avant de nous livrer notre maison BBC. Rendez-vous donc en 2013 pour les photos avant-après.

 

Notre terrain est situé à Vert-le-Petit (91). Il s'agit d'un petit village de 2500 habitants niché en pleine campagne Arpajonnaise, à 35km au sud de Paris. Il mesure 700m2, il est bien proportionné et situé dans un lotissement tout neuf. Nous sommes aux anges. Et pour cause : nous n'en sommes pas à notre premier coup d'essai. Au cours des 2 dernières années, nous avons déjà signé 4 précédents compromis... dont il a fallu se rétracter, peu de temps après. Au prix d'une grande déception à chaque fois.

 

Il existe des professionnels de l'immobilier sérieux, de bons conseils et à la déontologie irréprochable.

Malheureusement pour nous, nous avons aussi rencontré des agents commerciaux peu scrupuleux... De quoi écrire un bouquin. Ou un blog. Pourtant, ce n'est pas l'objet de notre blog.

 

Je résume très rapidement notre phase de recherche ci-dessous :

 

- le premier terrain (Leudeville) nous a été vendu par une agence immobilière (basé à Marolles) qui savait le POS frappé par un recours administratif. A l'époque, c'est un constructeur au courant de ce recours qui nous met la puce à l'oreille. Il nous a fallu 4 mois pour récupérer notre séquestre. A ce jour (soit 2 ans et demi plus tard), toujours pas l'ombre d'une pelle mécanique sur le terrain en question...

 

- le second terrain (Linas) était parfait sous tout rapport. Bucolique à souhait. Au calme. Verdoyant. Mais inondable.

La dernière crue date de 2001 à peine. Je ne suis pas capable d'expliquer pourquoi la mairie de la commune n'avait pas pris la peine, à l'époque en tous cas, de classer cette zone comme "inondable". Mais les informations relevées auprès du SIVOA (Syndicat des eaux) étaient rédhibitoires. Et nous ont amenées à nous rétracter (et à récupérer nos fonds) avant le délai de rétractation de 7 jours. Chou blanc.

 

- le troisième terrain (Draveil) était tout aussi parfait. Proche de Paris, idéalement situé sur la commune. Mais argileux... Surcoût à prévoir pour la construction : 40 000€ (sous-sol étanche). Perdu.

 

- le dernier terrain (Cheptainville) relève carrément d'une arnaque montée par un investisseur véreux et un agent immobilier mafieux. L'apothéose. Nous n'avons jamais réussi à nous entendre quant aux clauses suspensives à intégrer dans le compromis de vente. Pschitt.

 

Nous sommes maintenant passés "professionnels" dans l'enquête préalable à l'acquisition d'un terrain. Nos proches nous avaient prévenu : la route de la construction de maison est jonchée d'embûches. Ils avaient oublié de préciser : "avant même le premier coup de pioche". Nous avons finalement trouvé notre terrain via le site internet www.lesterrains.com (une mine !). Si vous recherchez vous aussi un terrain, nous serons heureux de partager notre expérience avec vous.

 

 

 

 

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